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よくわかる相続・税金のしくみ

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民法改正と不動産経営・保証人の保証限度額を明記しなければ無効

更新日:2018年12月17日

保証人の保証限度額を明記しなければ無効

(1)革命的な変更

 今回の改正で、もっとも不動産経営に影響を与えるのは、この点です。保証人が契約をする際の極度額(限度額)を明記しなければならなくなりました。極度額を明記しない契約書は無効です。すごいことですよ。

(2)保証人の心理的抵抗

 これまで、保証人って、親・親戚・友達がなりましたよね。保証人は、将来いくらくらい肩代わりしないといけないのか想像することはありませんでした。万一肩代わりするにしても、まあせいぜい2、3か月分の家賃くらいだろうという軽い感覚で判を押しました。

 しかし、今後は、具体的に金額を見せつけられるわけでしょ、ためらう人も多くなります。円滑な契約手続きが滞るだけでなく、保証人が確保できない借主も出てきます。

(3)更新実務

 で、現在の入居者との契約は1年か2年ごとに更新されていますね。保証人との契約部分も同じように更新されています。

 改正民法の実施の時期は、2020年(平成32年)4月1日以降です。

 2020年4月1日以降に、(詳細は割愛します。セミナーでお話します。)

(4)対応

 ア 心理的に許容される限度額はいくらか

 極度額がいくらまでなら保証契約書にサインしてくれるのか。本当に感覚的な話ですが、親なら100万円程度許容するでしょうが、親戚になると100万円は高すぎるという感じです。せいぜい、50万円でしょうか。友達なら30万円程度でしょうか。えっ、出しすぎ?

 極度額の目安としては家賃の2年分という予測を聞きます。月額家賃6万円として、1年分で72万円、2年分で144万円です。たしかに、親なら、おかしくはない数字だと思います。

 イ 保証会社を利用するケースが増える

 それでも、保証人の心理的抵抗は強くなりますから、保証会社で家賃保証してもらうケースが多くなると言われています。親戚だから保証人という時代でもないし、友達だから保証人という人間関係も少なくなりました。だから、まあ、そうなっていくんでしょうね

 ※ 聴講者の性質上、また時間の都合上、借主が事業者の場合の保証契約の改正については割愛します。少し異なった仕組みがありますので、事業者向けの賃貸物件をもつ大家さんは顧問弁護士や管理会社に聞いてください。

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