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よくわかる相続・税金のしくみ

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相続法改正・「相続させる」不動産にも登記が必要になる

更新日:2018年12月10日

「相続させる」不動産にも登記が必要になる

(1)改正理由

不動産の取得と登記の必要性

 まず不動産と登記の話をしておきます。

   不動産は登記をしなければ完全な権利を取得できません。売買などの契約当事者間では契約だけで完全に有効なんですが、売主が裏切って第三者に勝手に二重に売却してしまうと、登記を先に備えた新たな買主が完全な権利を取得します。所有権というのも、登記を備えるまでは相対的な権利なんです。買主二人で争えば、登記を先に備えたものが勝ちなんです。

 だから、売買や抵当権の設定では、司法書士が登場してくるでしょ。銀行の決済の場では、「おまえなんでここにいるの?」て思いますよね(司法書士さん本当に気の毒ですね。)。それで、一体どんな仕事をしたからあんなに高い報酬を請求してくるのかというと、買主や抵当権者のために、登記を備える仕事を急ぎでしているんです。

 法律的な表現で言うと、こういう登記で勝敗を決める関係を対抗関係と言い、登記は対抗要件と言います。「対抗」とは、第三者に対抗する、つまり、第三者に権利を主張するという意味です。

 ちょっと、図で説明しましょう。添付資料4です。

 これが原則的な考え方です。売買だけでなく、遺贈や遺産分割による取得の場合でも同じように登記が対抗要件です。権利を取得した相続人、受遺者がそのまま登記をほかっておくと、ほかの相続人が勝手に相続分を処分したり、ほかの相続人の相続分に差し押さえがあるとその部分は権利を失います。

 このように、不動産の権利確保にとって、登記はかなり重要なものなのです。

 さて、実はこの対抗問題、ひとつだけ例外がありました。それが「相続させる」という遺言です。これまでは、遺言書で「相続させる」と書かれた不動産は、登記を備えなくても、完全な所有権を誰に対しても主張できました。何十年、相続登記を放置してもです。無敵だったんです。例外的に許されていたのです。

 理屈はなんど聞いても弁護士でも腑に落ちないので省きますが、これが今回の改正で変わる。原則どおり、登記を備えなければ、「相続させる」と言われた相続人のもともとの法定相続分を超える部分は、先に登記を備えた第三者に主張できなくなります。

(2)内容

 たとえば、遺言書で「相続させる」と書いてもらった。しかし、相続登記に期限はないというし、相続登記には登録免許税もかかるし、しばらく放置しておいた。

 で、登記を備えないうちに、ほかの相続人が破産するとしますね。債権者(破産管財人)からの強制執行があって、不動産につきその相続人の法定相続分について差し押さえられます。差し押さえの登記がされると、その部分は共有持分が取られてしまいます。

 あとは、「相続させる」でもらった相続人は、破産した相続人に不当利得返還請求権しか残らない。破産した人間に資力はないので回収はできません。

 結局、不動産がほしいなら、相当な金を払って差し押さえられた部分を買い戻すしかないでしょうね。

(3)注意点

 これからは、「相続させる」で不動産を取得した場合でもすみやかに相続登記をしておいた方が賢明です。

 これまでは、たとえば、こういうことがあった。親父が遺言書を残して死んだ。妻に不動産を相続させると書いてある。ここで、小賢しい人は、こんなことをやった。

 親父の遺言では不動産の登記を母親に移さないで、母親の相続でようやく親父名義の不動産を自分に移すことがありました。うまく登記申請すれば、登録免許税が1回分浮いたんです。1億円の不動産なら40万円の登録免許税が節約できたんです。

 これからは、こういう危ないことは避けた方がよいです。母親が生きている間に差し押さえが起こりえます。もちろん、母親や兄弟にやくざものはいないとか、借金で破産するおそれがあるものはいないなどの場合は、処分や差し押さえもないでしょう。だから、従来どおり、母親が死ぬまでの間じっと耐えれば登録免許税は節約できるでしょうが・・・。

 でも、残念なことに、妻は夫がなくなるといよいよ元気になります(笑)。あと15年はしぶとく生き残りますからね。その間に不測の事態が起きるリスクは少なくないですよ。

 いや、これは失礼なことを言いましたね。母親が長生きしてくれるのは喜ばしいことですね(笑)。わたしも、親父が死んでも、ああそうかと思うだけです。でも、母親が死んだらそりゃ泣きますよ。だって、母親だけじゃないですか。子供が生き悩んだとき、社会を敵に回しても味方してくれたのは・・・。女はえらいですね。小さき者のためには具体的正義をはずさない。

 まあ、その代わり、子供が生まれると夫には冷淡になりますよね(笑)。あれは一体なんなんでしょうね。

 ちなみに、妻が先に死んだ夫は、数年後に後を追うように死にます。死ぬ時までぬれ落ち葉です(笑)。子供ができれば妻は母になる。夫は眼中にない。一方、子供ができても夫は変わらない。妻が一番ですからね。ですから、親父が生き残った場合は、2、3年我慢すれば登録免許税が節約できそうですね(笑)。

 それにしても、相続登記の登録免許税は高いですね。固定資産税評価額の1000分の4です。0.4%です。1億円の土地なら40万円です。これは隠れた相続税ですよ。固定資産税に、相続税に、不動産取得税、登録免許税、土地で財産を持つと領主に搾取されるだけですね。

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